La morosidad puede llegar a ser un lastre en una Comunidad de Propietarios que impide su normal funcionamiento y genera, en muchas ocasiones, problemas de convivencia entre los propietarios cumplidores y los que no  abonan las correspondientes cuotas.

¿Cuándo hablamos de morosidad?

Para incurrir en mora la deuda ha de estar vencida. Esto es, si la cuota de comunidad es mensual, trimestral, o anual, cuando haya transcurrido el mes, el trimestre o el año, respectivamente.

¿Qué hacer ante una situación de mora?

Extrajudicialmente.- A veces un propietario que incumple con su obligación de abonar las cuotas de la comunidad es motivado por una situación sobrevenida que le impide atender los pagos.  Por lo que en determinadas situaciones puede resultar más práctico, antes de acudir a los tribunales, instar un acuerdo con el deudor y conseguir un compromiso de pago.

Si la vía extrajudicial no es posible, se han de reclamar judicialmente las cuotas debidas para ello,

Primero.-  Se ha de convocar la Junta de propietarios donde se haga constar en el orden del día el punto expreso de liquidación de deudas de propiedades con cantidades pendientes de pago y posterior reclamación judicial.

Segundo.- Celebrada la Junta de propietarios se ha de someter a votación la liquidación de deuda de los propietarios morosos, debiendo quedar aprobada la misma. Concediendo un plazo límite para el pago, y, en su defecto,  acordando su reclamación judicial,  concediendo al presidente o administrador las más amplias facultades para la designación de abogado y procurador así como cuanto sea preciso para el cumplimiento de los acuerdos.

Tercero.- Notificar mediante burofax el Acta al propietario deudor con la indicación del plazo límite concedido para el pago previo a la demanda judicial.

Cuarto.- Si transcurrido el plazo concedido no se liquida la deuda conforme establece el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal se iniciará trámite judicial a través del proceso monitorio.   Donde a la cantidad debida por las cuotas liquidadas se podrá reclamar los gastos de requerimiento de pago previo. Asimismo, conforme establece el mismo artículo:  “Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva”.

Una vez admitido a trámite el deudor es requerido para el el pago de la deuda. Si paga se acaba el procedimiento, y si no contesta se dictará Auto condenando al pago, que de no abonarse voluntariamente se procederá a iniciar el procedimiento de ejecución contra el patrimonio del deudor.

Si el deudor formulara oposición frente al monitorio se iniciaría un nuevo procedimiento declarativo que habría de concluir con la correspondiente sentencia. Que, de resultar condenatoria para éste, el Juez puede determinar el pago de intereses y costas. Iniciándose nuevo procedimiento de ejecución contra la masa patrimonial del deudor, pudiendo embargar sus bienes y patrimonio incluido en su caso, el salario.

En resumen, ante una situación de impago de cuotas los primero es instar una acuerdo extrajudicial y conseguir un compromiso de pago del deudor, y si no es posible reclamar judicialmente la deuda.

Es importante saber que la deuda queda afecta al inmueble y en el caso de que sea adquirido por un nuevo propietario éste queda obligado al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los 3 años anteriores, aunque el actual dueño no sea el deudor de la Comunidad.

En Mi Administradora, Administración de Fincas en Córdoba,  queremos seguir dando respuesta a las cuestiones que nos plantean los propietarios y contribuir a que puedan adoptar la solución más adecuada.

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Susana Guerrero Nieto- Graduada en Derecho

Administradora de Fincas Colegiada- CAF Córdoba núm. 488

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