No todos los acuerdos precisan las mismas mayorías para que éstos queden aprobados en la Junta de Propietarios. Así para que sean adoptados los acuerdos, dependiendo de la cuestión de que se trate, serán por unanimidad, 3/5 partes, 1/3, mayoría simple o sin acuerdo.

UNANIMIDAD

Se precisa unanimidad de todos los propietarios para:

1.º La modificación del Título constitutivo, y todo lo que se incluye en él: normas, linderos, definición, etc.

2.º La desafectación de un elemento común para su arrendamiento o venta. Esto es, la conversión de un elemento común en elemento privativo para su posterior venta o arrendamiento. Con la atribución del correspondiente coeficiente que reducirá el coeficiente del resto de entidades.

3.º La modificación de los Estatutos. Es decir, cualquier modificación que puedan contener los Estatutos, tales como cuotas de participación, exclusión de ciertos gastos a entidades, normas de uso, etc.

TRES QUINTAS PARTES: Mayoría cualificada. 

Esto es las tres quintas partes de los propietarios que, además, supongan al menos tres quintas partes de las cuotas de participación.

Este cuórum se precisa para:

1.º La agrupación de varias entidades, o su disminución por segregación de alguna parte. A no ser que esta operación venga expresamente admitida por los Estatutos.

2º La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

3.º Establecimiento o supresión del servicio de portería, vigilancia u otros servicios de interés general.

Tienen interés general, entre otros, los servicios de limpieza, contratación de socorristas para la piscina comunitaria, contratación de un mantenimiento para el alumbrado o del riego automático, etc.

4.º El arrendamiento de elementos comunes que no tengan un uso específico.

Por ejemplo: El arrendamiento de las cubiertas del edificio para la colocación de antenas de telefonía; arrendamiento de la vivienda de la portería sin desafección de la misma.

5º  Alquiler turístico y cuotas especiales de gastos relacionados

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete:

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

UN TERCIO DE LOS PROPIETARIOS

Establece la norma que será necesario el voto de 1/3 de los propietarios para:

1º.  La instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación.

2º.  Instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables.

3º.  Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

En este caso, se permite la figura del “disidente”. Así, los que hubiesen votado en contra de este acuerdo, no se les incluirá en el reparto del coste de esta instalación. Y, si en el futuro, desean incorporarse a esa mejora, entonces deberán abonar el coste que supuso en su momento, con los incrementos del interés legal.

MAYORÍA SIMPLE: voto favorable de la mitad más uno de los asistentes

Para el resto de acuerdos no referidos, basta con el voto favorable de la mitad más uno de los asistentes.

Se incluyen en este cuórum:

1º. Las reparaciones ordinarias, obras de rehabilitación, pintado, renovación de instalaciones, etc.

2º.  El acuerdo de instalación de ascensor pasa a ser de los que pueden aprobarse por mayoría simple a resultas de la Ley 8/2013.

3º. Barreras arquitectónicas. La norma establece de forma expresa que se aprueban por mayoría simple las obras tendentes a la supresión de barreras arquitectónicas.

SIN ACUERDO COMUNITARIO

Actuaciones obligatorias para la Comunidad de Propietarios y que pueden ejecutarse sin precisar ningún cuórum, ni siquiera la mayoría simple.

Así el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

«Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y venga impuestas por las Administraciones públicas o solicitadas a instancias de los propietarios, las siguientes actuaciones:

  1. a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otra derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»

Fuente: Thomson Reuters

En conclusión, no todos los acuerdos precisan de las mimas mayorías para ser adoptados, e incluso puede no ser necesario someterlos a votación al ser obligatorios. Siendo en determinados supuestos difícil de determinar ante qué situación nos encontramos y qué mayoría es la adecuada al caso.

En Mi Administradora, Administración de Fincas en Córdoba,  queremos seguir dando respuesta a las cuestiones que nos plantean los propietarios y contribuir a que puedan adoptar la solución más adecuada.

Mi Administradora te hace la vida más fácil, https://miadministradora.es/ 

Susana Guerrero Nieto- Graduada en Derecho

Administradora de Fincas Colegiada- CAF Córdoba núm. 488

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