Morosidad vs Comunidades de propietarios

Uno de los mayores problemas al que actualmente se enfrentan muchas comunidades de propietarios es la morosidad de aquellos propietarios que no están al día en sus pagos a la comunidad.
La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a derramas por gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. Siendo ineludible la obligación de contribuir a dichos pagos por parte de cada propietario, conforme se establece en el artículo núm. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En Mi Administradora consideramos esta cuestión sumamente importante por las negativas consecuencias que estos impagos generan en el normal funcionamiento de la comunidad, sobre todo en las comunidades pequeñas, o aquellas que precisan acometer importantes obras de rehabilitación.

La morosidad, lejos de disminuir, ha ido creciendo año a año, según informe  del Observatorio de las Comunidades de Propietarios en el cuarto Estudio Global sobre la Morosidad, publicado: El País_viviendaLa morosidad en el pago de los gastos comunitarios está empeorando la ya maltrecha economía de las comunidades de propietarios en España. Los impagos sumaron el pasado año 1.854,71 millones de euros, lo que supone un aumento del 3,15% con respecto a 2013 cuando se dejaron a deber 1.798 millones”.

En ese mismo estudio, curiosamente, no sólo encontramos con vecinos/propietarios incumplidores sino que “la morosidad de las entidades financieras, sociedades inmobiliarias y entidades públicas de gestión representan el 24% -en 2013 su porcentaje era del 19%-. Una vez se adjudican los pisos embargados, las entidades no se hacen cargo de las cuotas comunitarias, algo que les ha generado una deuda de 445,13 millones de euros, un 5% más que el ejercicio anterior”.

¿Que podemos hacer ante una situación de morosidad?

En  Mi Administradora sabemos que ante una situación de morosidad se hace imprescindible la gestión del Administrador de Fincas profesional que lleve un adecuado control y seguimiento de los impagos para adoptar las medidas adecuadas a cada caso. Pues, entendemos que el principal objetivo perseguido es “el cobro de la deuda”, y existiendo perfiles diversos de deudores, para la consecución de dicho objetivo final, no encontramos una única solución, sino diversas soluciones.  Cada situación se puede tratar de forma individualizada, y, siempre con la aprobación de la Junta de Propietarios, adoptar en cada caso la solución más acorde.

En algunos supuestos, sobre todo en los llamados morosos accidentales, es decir, aquellos que no pagan las cuotas por problemas económicos, se podría instar un acuerdo,”razonable”, previo a la vía judicial para saldar la deuda. Caso de no ser posible el acuerdo, o en aquellos supuestos en los que directamente lo aconsejable es acudir a la vía judicial, sería mediante el procedimiento monitorio, conforme lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, el habitual para la reclamación judicial de la deuda.

¿Qué ocurre si el deudor vende la vivienda?

Respecto al cambio de titularidad del inmueble es preciso saber que el nuevo propietario no queda exonerado de la deuda, al contrario, ésta queda afecta al inmueble adquirido. Conforme queda establecido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal: “…El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”. 

Así, frente a la morosidad  en las comunidad de propietarios, aunque la vía judicial es la adecuada para la reclamación de deudas a los propietarios morosos, en Mi Administradora sabemos que el conseguir finalmente una sentencia firme favorable a la comunidad no garantiza el cobro ante una posible situación de insolvencia.  Por ello, es importante estudiar individualmente cada situación y adoptar la solución adecuada en cada caso, y ello con el fin de conseguir el principal objetivo perseguido: “el cobro de la deuda”.

En Mi Administradora queremos seguir dando respuesta a las cuestiones que nos plantean los propietarios y contribuir a que puedan adoptar la solución más adecuada.

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Susana Guerrero Nieto- Graduada en Derecho

Administradora de Fincas Colegiada- CAF Córdoba núm. 488

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