Corresponde a la Junta de propietarios, constituida en asamblea, nombrar y remover los cargos de presidente, vicepresidente, si lo hubiera, y también el de secretario- administrador, conforme establece el artículo 14. a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Cuál es el momento oportuno para cesar al secretario-administrador?

Conforme establece el artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”.

Así, el momento oportuno para el cambio de secretario-administrador es  en la Junta general ordinaria que se celebra cada año, y donde se han  de nombrar los cargos que componen los órganos de gobierno de la Comunidad.

¿Es necesario que figure como punto del orden del día el cese del administrador?

En la Junta general ordinaria uno de los puntos del orden del día es el nombramiento de nueva Junta de gobierno: presidente, vicepresidente, si lo hubiera, y secretario- administrador. Ya que se trata del fin del mandato desde su último nombramiento, siendo éste por período de un año, según el referido artículo 13.7 de la LPH.

¿Puede cesar la Junta de propietarios al administrador antes de que cumpla el año?

Sí, la Junta de propietarios puede remover en cualquier momento el cargo de secretario- administrador, sin esperar a que cumpla el año de su mandato.

En ese caso, ¿cómo se debe hacer? 

El Presidente de la comunidad debe convocar la reunión extraordinaria de la Junta de propietarios, donde el orden del día será el cambio de administrador, no siendo necesaria la presencia del administrador cesante.

En el caso de que el Presidente de la comunidad no convoque la reunión, conforme establece el artículo núm. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, ésta puede ser convocada por una cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

Antes de la celebración de la Junta extraordinaria para el cese del administrador, es aconsejable que los propietarios promotores del cambio consigan presupuestos de otros profesionales, e información detallada de la prestación de servicios incluidos para poder decidir entre las distintas opciones la que se estime más ventajosa para la comunidad.

El orden del día de la Junta extraordinaria puede ser: “cese del actual secretario- administrador: estudio y aprobación, si procede”, o bien, si en la misma reunión se quiere tratar el nombramiento del nuevo administrador:  “cese del actual secretario-administrador y elección del nuevo secretario-administrador: estudio y aprobación, si procede”.

La convocatoria a la Junta extraordinaria ha de ser notificada a los propietarios, conforme se establece en el artículo núm. 9 h) de la Ley de Propiedad Horizontal: Todos los propietarios deberán ser debidamente convocados, mediante notificación personal, con una copia de la convocatoria, además de notificar en el tablón de anuncios de la comunidad, o en su defecto, en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

 Celebración la Junta extraordinaria: el cese del administrador y/o nombramiento del nuevo administrador puede ser acordado por“mayoría simple de los propietarios que asistan a la reunión”, que pueden no ser todos los propietarios de la finca.

Emisión del Acta donde se haga constar el acuerdo adoptado: Conforme establece el artículo núm. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo constar la fecha definitiva de cese del administrador que debe coincidir con la de inicio del nuevo administrador. La copia del Acta ha de ser remitida a los propietarios, artículo núm. 9 de la misma LPH.

El cese del secretario-administrador antes de que cumpla el año también puede tener consecuencias económicas negativas para la Comunidad

El hecho de cesar al secretario-administrador antes de que cumpla el año de su mandato, no sólo conlleva un proceso más complejo, al tener que convocar una Junta general extraordinaria al efecto, tal y cómo se ha indicado anteriormente, sino que también puede suponer un desembolso económico para la comunidad. Ya que si el administrador  es cesado “sin justa causa”, antes de finalizar el mandato anual,  puede reclamar las mensualidades debidas hasta su vencimiento.

Es aconsejable, por tanto, que “caso de no existir justa causa” para el cese del administrador antes de cumplir el año desde su nombramiento, sea en la Junta general ordinaria cuando se proceda a la remoción, y nombramiento del nuevo administrador. Y con ello evitará  la Comunidad de propietarios  el riesgo de tener que asumir indemnizar al administrador cesado por los honorarios que ha dejado de percibir, e incluso los daños y perjuicios que se le pudieran haber causado con motivo de su destitución.

En Mi Administradora, Administración de Fincas en Córdoba,  queremos seguir dando respuesta a las cuestiones que nos plantean los propietarios y contribuir a que puedan adoptar la solución más adecuada.

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Susana Guerrero Nieto- Graduada en Derecho

Administradora de Fincas Colegiada- CAF Córdoba núm. 488

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