Los Estatutos de una comunidad de propietarios aparecen como “voluntarios” en la escritura de constitución de la Comunidad y de propiedad horizontal. Por ello, dado su carácter voluntario no todas las comunidades disponen de ellos.

Los Estatutos pueden incluirse en el momento de constitución de la Comunidad, o pueden ser aprobados con posterioridad, esta aprobación ha de ser por unanimidad. Si los redacta e inscribe el promotor, la unanimidad es más fácil de conseguir. La Ley de Propiedad Horizontal no exige formalidad alguna y pueden formar parte de la escritura de división horizontal o pueden formar documento aparte del título constitutivo. En todo caso, para su aprobación o modificación por la Junta de propietarios el “cuórum” necesario es la unanimidad.

Los Estatutos regulan los aspectos relativos al régimen jurídico real de la Comunidad de propietarios. Aunque, en ningún caso,  pueden contradecir la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la autonomía de la voluntad de los que participan en su elaboración, está limitada por la norma.

Conforme establece el art. 5, párrafo tercero de la Ley de Propiedad Horizontal, “…el Título puede contener reglas de constitución y del ejercicio de los derechos, así como disposiciones no prohibidas por la Ley sobre el uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un Estatuto privativo, propio de la finca, que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

Los Estatutos han de ser inscritos en el Registro de la Propiedad, y para ello se precisa que formen parte de una escritura pública. Mientras no sean inscritos en el Registro de la Propiedad sólo obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y para ello han de ser inscritos en el Registro de la Propiedad.

Los Estatutos pueden ser consultados en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca. Siendo muy recomendable, antes de la adquisición de la vivienda o local hacer esa consulta. De esta forma podremos conocer las obligaciones, derechos y prohibiciones que rigen la finca. Ya que pueden fijar derechos y facultades tan esenciales como la exoneración de gastos, la autorización o prohibición de que en las viviendas o locales haya establecimientos profesionales, comerciales o industriales y muchas cosas más, así como la posibilidad de división, segregación o agrupación.

En conclusión, si no conocemos el Título Constitutivo y/o los Estatutos de la Comunidad de propietarios no nos eximirá de su cumplimiento. Estando ambos inscritos en el Registro de la Propiedad vincula y obliga a todos los propietarios presentes y futuros.

En Mi Administradora, Administración de Fincas en Córdoba,  queremos seguir dando respuesta a las cuestiones que nos plantean los propietarios y contribuir a que puedan adoptar la solución más adecuada.

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Susana Guerrero Nieto- Graduada en Derecho

Administradora de Fincas Colegiada- CAF Córdoba núm. 488

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