Han pasado ya 20 años desde que comenzó el nuevo siglo y nuestras Comunidades de Propietarios siguen reguladas por una Ley de 1960.

En este largo período desde la entrada en vigor de nuestra Ley de Propiedad Horizontal han habido diversas modificaciones, aunque sigue sin resolverse la implementación de la tecnología en nuestras Comunidades de Propietarios. Salvo en la Ley catalana que admite desde el año 2015 el uso de la vídeo conferencia en las Juntas de Propietarios.

Ahora nos ha pillado a todos “con el paso cambiado” ya que en este estado de alarma están prohibidas las Juntas de propietarios presenciales.

En el período de “desescalada” se van a permitir con un número determinado de personas y manteniendo las medidas de seguridad, salud y distanciamiento social, aunque nada garantiza, por el momento la seguridad de estas reuniones, ni que, finalmente, hay que volver atrás.

Posiblemente, cuándo estemos en la llamada “nueva normalidad”, o más bien, “nueva realidad”, ya que nada será cómo antes, aunque se puedan celebrar estas Juntas presenciales, sin la seguridad al 100% de que pueda haber un contagio, a falta de vacuna que lo impida, tendremos que plantearnos si realmente merece la pena un riesgo tan alto como es el de la salud de las personas por no hacer uso de los medios tecnológicos a nuestro alcance que nos llevarían al mismo resultado.

En esta situación, si una Comunidad de Propietarios necesita resolver una cuestión importante, siendo la Junta de Propietarios el único órgano colegiado facultado para decidir, mediante votación de los comuneros, y si esta Junta no se puede celebrar de manera presencial ¿se podría celebrar de manera virtual?. La respuesta es, aunque con matices.

Según explica el Magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo, D. Vicente Magro Servet, en su artículo de hoy: Celebración de junta a través de medios tecnológicos

En este Estado de Alarma, estando los comuneros obligados a estar confinados en su domicilio, y no siendo posible la celebración de Juntas presenciales, existe la posibilidad de que una Junta de propietarios se celebre a través de los medios tecnológicos que permitan la celebración de la Junta sin necesidad de presencia física de los comuneros, ni contacto entre ellos.

Para que esto sea posible, al no estar contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal, el Magistrado propone un

PROTOCOLO DE ACTUACIÓN EN CASOS DE URGENCIA COMO EL PROVOCADO POR EL CORONAVIRUS PARA LA CELEBRACIÓN DE UNA JUNTA DE PROPIETARIOS VIRTUAL

1.-Aprobación provisional de la primera celebración de una junta por sistema de comunicación bidireccional mediante la inexistencia de oposición, o silencio de los comuneros al modo del voto presunto del ausente.

2.– Ofrecimiento previo del mecanismo en una notificación del administrador de fincas validado por el presidente a fin de ofrecer la opción del uso del sistema virtual de comunicación bidireccional.

3.– Se trata de una forma de celebración de junta exclusiva por videoconferencia que no permite la presencia física, lo que da lugar a su excepcionalidad, ya que en casos ajenos al estado de alarma no puede obligarse a que la forma de celebración de una junta sea siempre por este sistema. El comunero tiene derecho a la presencia física.

4.-Necesidad de que se haga constar en el primer envío comunicando que se va a hacer por videoconferencia del tema que se va a tratar para evitar indefensión, así como que no existe vulneración de protección de datos, ya que no hay alteración de los existentes, ya que el dato es el comunero, no el sistema que se usa para la comunicación con él, virtual o físico.

5.– Envío de la notificación advirtiendo el uso de la videoconferencia o medio virtual de comunicación explicando cómo se utilizan y facilitando la debida información acerca del uso de estos dispositivos para evitar una expresa notificación del comunero negando la opción de este sistema.

6.- Transcurso del plazo indicado sin voto negativo al uso de la videoconferencia o sistema virtual de comunicación bidireccional. Conseguida la inexistencia de oposición fehaciente por parte de algún comunero ya se puede comunicar la fechas y hora de celebración de la Junta.

7.– Necesidad de que el punto, o puntos, del orden del día sean los que se advirtieron en la primera comunicación. Ya que no sería posible introducir un punto nuevo no advertido en la previa comunicación.

8.-Sería posible hacer la advertencia en la primera comunicación que aquellos comuneros que no dispongan de medios técnicos puedan delegar en otras personas su presencia, sean comuneros, o no.

9.-Disponibilidad de una gran variedad de sistemas que permita el uso de los medios de comunicación virtual.

Existen canales de celebración de juntas de propietarios por sistemas virtuales de comunicación que incluyen no solamente el uso del ordenador, sino, también, la instalación en dispositivos móviles o Smartphone de aplicaciones que permiten de forma gratuita la conexión virtual con múltiples personas en un mismo foro de debate.

10.-Hay que evitar que algún comunero se oponga por no saber cómo se utiliza este sistema, o que prefiera que no existan cambios en su comunidad.

Es preciso que en la primera comunicación se hagan las advertencias oportunas de qué aquel comunero que no quiera utilizar este sistema, o bien delegue su representación, o bien que no se oponga a la utilización del mismo, ya que se hará la advertencia en la primera comunicación que una sola oposición impediría la posibilidad de la utilización de este sistema.

11.Convocatoria de la junta de propietarios virtual.

La convocatoria dispondrá del punto o puntos de orden del día que se habían preestablecido para tratar en la junta urgente que se quiere celebrar, efectuándose de la forma habitual establecida.

12.- Previa advertencia de que la urgencia de la junta y que se intente evitar la oposición.

Este conocimiento de la urgencia de la celebración de la junta y la única opción de hacerlo por el sistema virtual es preciso que conste en la primera comunicación a los comuneros, a fin de que conozcan perfectamente que su oposición sería gravemente perjudicial para la comunidad, y que no lleven a cabo una oposición infundada, o desconociendo cuáles son los efectos que su oposición podría conllevar para la propia comunidad.

13.– Es preciso advertir en la convocatoria de la junta una serie de parámetros sobre el desarrollo de una junta por medio tecnológico.

14.- El día de la junta virtual.

Una vez dados de alta y activos los comuneros que lo solicitaron empezará la junta. Si no se ha conectado alguno de los que lo solicitaron se considerará ausente. Los problemas técnicos del comunero que lo haya interesado no conllevarán la suspensión de la junta, por cuanto es este quien debe resolverlo y disponer de un equipo adecuado, y haberlo probado con antelación como se ha advertido.

El desarrollo será como una junta normal con los debidos turnos de intervención y guardando el orden establecido.

15.- Las Actas de las juntas de propietarios

Notificar en la forma tradicional a todos los comuneros, no solo a los que aceptaron esta tecnología.

En conclusión, siguiendo este protocolo, según indica el Magistrado, será posible celebrar Juntas de Propietarios de manera virtual, con todas las garantías y sin posibilidad de impugnación del sistema utilizado, ya que precluyó la opción de hacerlo al fijarse un plazo en la primera comunicación, lo que veda hacerlo más tarde.

Una vez superadada esta situación excepcional debido a esta pandemia que venimos padeciendo debería normalizarse en la Comunidad de Propietarios este sistema de celebración de Juntas, que podrían ser mixtas, en el supuesto de que haya comuneros que no quieran usar esta tecnología, ya que  no pueden ser privados, por este motivo, de su derecho a asistir presencialmente a las Juntas. Si bien, es seguro que cada vez más comuneros se adherirán a este sistema virtual e incluso se conseguirán Juntas con más asistencia que las que hasta ahora se han venido celebrando de manera presencial.

En Mi Administradora, apostamos por la tecnología y disponemos de los medios necesarios para celebrar Juntas de Propietarios virtuales.

Ahora, más que nunca queremos estar junto a nuestros administrados y resolver cualquier cuestión que se plantee dando soluciones alternativas. Porque aunque estemos confinados el mundo no se para y tenemos que seguir avanzando.

Mi Administradora te hace la vida más fácil, https://miadministradora.es/ 

Susana Guerrero Nieto- Graduada en Derecho

Administradora de Fincas Colegiada- CAF Córdoba núm. 488

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