Para hacer una obra en mi vivienda tengo que pedir permiso a la Comunidad?
Para responder a esta presunta vemos qué dice la Ley de Propiedad Horizontal: Artículo núm. 7.1. “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Luego, el propietario podrá realizar las obras que estime en su piso o local, siempre que dichas obras no afecten al edificio o perjudique a otro propietario. No pudiendo realizar ningún tipo de alteración en resto del inmueble. Es decir, que no sea su parte privativa.
-Y si la obra que quiero realizar afecta a un elemento común?
En ese caso el propietario ha de solicitar la pertinente autorización a la Junta de Propietarios, que dependiendo de la obra a realizar precisará distinto quorum. Así, por ejemplo, para
. Cerramiento de terrazas: aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Artículo núm. 10.3.b) LPH
. Construir un trastero: aprobación por unanimidad. Artículo núm. 17.6 LPH.
. Accesibilidad Universal : no necesitan de aprobación por parte de Junta de Propietarios, aunque afecte a elementos comunes. Artículo núm. 10.1.b) LPH
-Y si la Junta de Propietarios se niega a autorizar la obra?
La Junta de Propietarios tiene libertad para aprobar o no la solicitud realizada por un propietario para la realización de una obra en elemento común, no debiendo, en ningún caso, argumentar el motivo de su negativa.
Si bien, habría de ser analizado cada supuesto en particular, y ver el criterio jurisprudencial para estos casos de negativa por parte de la Junta de propietarios. Pues aunque el acuerdo se adopte con las mayorías exigibles y sea perfectamente válido, tendríamos que ver si dicho acuerdo se ha adoptado con abuso o no de derecho por parte de la Junta de propietarios.
TSJC de 25/4/13 , “que se hubiese utilizado la norma por parte de la Comunidad con mala fe civil en el sentido de solo patentizarse el perjuicio para un propietario, sin beneficio para la comunidad. En definitiva una actuación no fundada en una justa causa y realizada con una finalidad ilegítima no susceptible de amparo”.
En conclusión, si la obra afecta sólo a la parte privativa no tengo que pedir autorización a la Comunidad de Propietarios, y si afecta a un elemento común tendré que solicitar autorización a la Junta de propietarios, teniendo en cuenta las mayorías necesarias para cada caso.
En Mi Administradora, Administración de Fincas en Córdoba, queremos seguir dando respuesta a las cuestiones que nos plantean los propietarios y contribuir a que puedan adoptar la solución más adecuada.
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Susana Guerrero Nieto- Graduada en Derecho
Administradora de Fincas Colegiada- CAF Córdoba núm. 488
Hola, me gustaria saber si un comunero hace una obra en una azotea. (Un cuarto de baño para uso personal) de uso privativo, sin permiso de la comunidad. Esta obra prescribe o por el contrario se le puede obligar a que vuelva a su estado original y si fuera asi quienes correrian con los gastos de la obra. Gracias
Buenas tardes,
La comunidad debe solicitar al propietario que ha realizado las obras inconsentidas en elementos comunes su restitución a su estado original.
Caso de no avenirse a ello, la comunidad podrá interponer demanda.
Al tratarse de una acción real el plazo de prescripción es de 30 años: Artículo 1963 del Código Civil: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años”.
Confiamos haber dado respuesta a lo que nos interesa.
Reciba un cordial saludo.